Unsere GSW-Immobilie in Freiburg-Ebnet – Ein Erfahrungsbericht.

Der Kauf unserer GSW-Immobilie in Freiburg-Ebnet hat uns bislang viele schlaflose Nächte beschert und uns sehr viel Zeit, Geld und Nerven gekostet. Die folgende Aufstellung unserer bisherigen Erlebnisse im Zusammenhang mit unserer Immobilie ist noch lückenhaft, wird aber weiter ergänzt werden und reicht sicher schon aus, um einen Eindruck davon zu vermitteln, welches Geschäftsgebaren die GSW in unserem Fall an den Tag legt.

Bevor wir den Kaufvertrag unterschrieben haben, suchten wir auch im Internet nach Informationen über die GSW. Hätten wir damals einen persönlichen Erfahrungsbericht wie diesen gefunden, hätten wir sicher nicht gekauft und uns viel Ärger und Enttäuschung erspart.

Um ein paar Stichworte zu nennen:

Massive Bauzeitverzögerung:

Vertraglich zugesicherte Wohnungsübergabe Mai/Juni 2005,
Ende November sind wir immer noch nicht in der neuen Wohnung.
Mittlerweile haben wir den vierten Übergabetermin, auch dieser Termin ist nicht zu halten.

Vertragsverletzungen, unwahre Behauptungen:

Unser als Sondernutzungsrecht erworbener Garten wurde ohne unser Wissen nachträglich um 35 qm verkleinert. Wir wurden darüber nicht informiert sondern bemerkten dies nur durch einen Zufall und mussten die Vorgänge selber recherchieren, weil die GSW auf unsere Nachfragen völlig unzureichend antwortete.

Immer wieder erhalten wir Schreiben mit Behauptungen, die sich bei näherer Betrachtung schnell als unwahr herausstellen.

Schlampige Arbeiten:

Es fällt uns auf, dass Arbeiten mangelhaft ausgeführt werden. Unser Bausachverständiger protokolliert mangelhaft ausgeführte Abdichtungen, mangelhaft eingebaute Fenster, fehlerhaft eingebaute Gipsdielenwände, Fehler beim Schallschutz zur Nachbarwohnung. Ein kaputtes Entwässerungsrohr in der Aussenwand wird trotz mehrfacher schriftlicher und mündlicher Hinweise drei Monate lang nicht repariert, dann wird es in diesem Zustand einfach mit Aussenputz überdeckt.

Katastrophales Krisenmanagement:

Mehrmals wird der Übergabetermin verschoben und erst kurz vor dem avisierten Datum abgesagt. Unsere schriftlich und telefonisch geäußerten Bedenken und Nachfragen werden häufig gar nicht oder sehr verzögert und dann meist nur teilweise und unbefriedigend beantwortet.

Aktuell:

Am 25. November erfahren wir, dass der Generalübernehmer die Arbeiten auf unserer Baustelle eingestellt hat!

Juli 2004:

Die Dr. Bühler Immobilien GmbH vermittelt uns den Kauf einer geplanten 4-Zimmer-Wohnung der GSW Wohnbau GmbH in Freiburg-Ebnet. Auf unsere Nachfrage, ob die GSW denn eine seriöse und gute Firma sei, antwortet Dr. Bühler, dass die GSW in der Qualität beinahe so gut sei wie Kirschner-Wohnbau. Auf unsere Frage, wie solvent die GSW ist, erzählt er uns, dass die GSW ja ein Tochterunternehmen der GAGFAH sei. Der Kaufvertrag wird beim Emmendinger Notar Alfons Veit unterzeichnet. Im Vertrag ist die Fertigstellung der Wohnung für Mai/Juni 2005 eingetragen. Herr Dr. Bühler macht uns Hoffnung, dass die Wohnung schon im Mai fertiggestellt sein wird. Laut GSW können wir uns, wenn wir "jetzt und später Fragen und Wünsche zur Wohnung selbst haben", an den Projektleiter Herrn Sans bzw. an den Vertriebsleiter Herrn Ganz wenden, die uns "gerne Auskunft erteilen werden."

Herbst 2004 Kaum Aktivitäten auf der Baustelle, wir wundern uns, dass die gute Witterung nicht genutzt wird. In den warmen und schneefreien Monaten November, Dezember und Januar sind kaum Baufortschritte auf unserer Baustelle zu beobachten.
Winter 2005
Endlich wird das Kellergeschoss hergestellt. Im kalten und schneereichen Februar werden die Wände des EG gemauert. In der Broschüre zur Verarbeitung des verwendeten Liaplan-Steins wird darauf hingewiesen, dass eine Verarbeitung bei Temperaturen unter 5 Grad Celsius nicht stattfinden soll.
Februar 2005

Nachdem wir uns bis zu diesem Zeitpunkt noch immer der Illusion hingegeben haben, dass die Bauarbeiten doch noch zügig vorangehen würden, erreicht uns folgender Brief der GSW vom 17. Februar:

[...] Bezug nehmend auf den mit Ihnen geschlossenen Kaufvertrag, in dem die Übergabe für Mai/Juni 2005 festgehalten wurde, teilen wir Ihnen mit, dess es auf Grund von Änderungswünschen der Stadt Freiburg, den wir entsprechen mussten, zu Verzögerungen gekommen ist. Darüber hinaus hat der Generalübernehmer auf Grund der schlechten Witterungsbedingungen weitere Behinderungen angemeldet, so daß nach unserem momentanen Kenntnisstand die Fertigstellung Ihrer Wohnung erst im Sept. 2005 erfolgt. [...]

Wir antworten:

[...]Unsere Nachfragen betreffen im wesentlichen die Argumente und Länge der Verzögerung: Nach unserer Information waren die Änderungswünsche der Stadt Freiburg zum Zeitpunkt unseres Vertragsabschlusses bereits bekannt. Haben sich nachträglich weitere Änderungswünsche ergeben? Eine dreimonatige Verzögerung ist u. E. zumindest nicht witterungsbedingt erklärbar, im gleichen Zeitraum sind z. B. auf der Baustelle gegenüber unserer jetzigen Wohnung (Bau des Altenheims in der Scheffelstraße durch die Firma Moser) gute Baufortschritte erzielt worden und auch in der Zeitung wird lediglich auf Verzögerungen um eine Woche durch die erst vor kurzem deutlich verschlechterten Wetterbedingungen bei anderen Bauvorhaben hingewiesen. Während in den warmen und schneefreien Monaten November, Dezember und Januar kaum Baufortschritte auf unserer Baustelle zu beobachten waren, ist der Bau gerade im kalten und schneereichen Februar vorangetrieben worden. [...] ...und bitten daher um eine nachvollziehbare Begründung der Verzögerungen, um eine konkrete Nennung eines neuen Bezugstermins [...]

März 2005 Keine Reaktion der GSW
April 2005

Immer noch keine Reaktion der GSW, Versuche, den Projektleiter Herrn Sans telefonisch zu kontaktieren scheitern im Vorzimmer: Er ist jedesmal in einer Besprechung oder ausser Haus und scheint sein beim Kauf gegebenes Versprechen, uns "gerne Auskunft erteilen" zu wollen, vergessen zu haben.

Wir setzen ein neues Schreiben auf, in dem wir einige der aus der Verzögerung resultierenden Kosten auflisten und nochmals um die schriftliche Bekanntgabe eines neuen garantierten Einzugstermines bitten.

Die GSW antwortet am 26. April:

Der Zeitpunkt der Übergabe werde momentan noch vom Generalübernehmer überprüft, man erwarte jedoch noch diese Woche eine Stellungnahme und bittet "noch um etwas Geduld". Sobald die Stellungnahme vorliege, würden wir umgehend Bescheid erhalten.

Mai 2005

Die Stellungnahme zieht sich offenbar hin, wir erhalten keine Nachricht von der GSW

Juni 2005

Auf unser mehrfaches Drängen erhalten wir von Herrn Dipl.-Ing. W. Röder, der von der GSW engagiert wurde, ein Fax, in dem uns "namens der GSW" die Fertigstellung zur 38. KW 05 bestätigt wird.

Mit einem von uns engagierten Bausachverständigen besichtigen wir am 17. Juni 2005 im Beisein von Herrn Röder und dem Bauleiter die Baustelle, dabei fällt uns auf, dass in die Tiefgarageneinfahrt nachträglich drei bisher nicht geplante Fensteröffnungen eingebaut wurden. Eines dieser Fenster ist so gelegen, dass offensichtlich der nachträgliche Einbau eines Entlüftungsschachtes in dem uns als Sondernutzungsrecht zugehörigen Garten geplant ist, laut Auskunft von Herrn Röder geschah dies auf Veranlassung der DEKRA. Wir schreiben erneut an die GSW:

"[...] Laut Kaufvertrag sind Änderungen der Pläne aufgrund behördlicher Forderungen zulässig, diese Änderungen dürfen jedoch nicht den Wert der Bauleistung mindern und müssen zumutbar sein. Für unsere Kaufentscheidung war der zugehörige Garten von zentraler Bedeutung, wir haben beim Kauf einen Gartenplan ohne Entlüftungsschacht unterschrieben und empfinden einen nachträglichen Einbau nicht nur als eine Wertminderung, diese Änderung ist für uns absolut inakzeptabel. Auch sind wir bisher nicht über diese offensichtliche Änderungsabsicht unterrichtet worden, obwohl dies ebenfalls vertraglicher Bestandteil ist. Wir bitten Sie daher, uns spätestens bis zum 04.07. schriftlich darzulegen, aufgrund welcher Faktoren eine zusätzliche Belüftung der Tiefgarage notwendig ist und uns einen Plan mit der Lage der hinzugekommenen Entlüftungsschächte zuzusenden. [...]"

Juli 2005

Die GSW schreibt hierzu am 04.07.:

"[...] die zusätzliche Lüftung wurde von der DEKRA gefordert. Die zuständige Baurechtsbehörde hat diese Forderung der DEKRA in die Baugenehmigung übernommen. Lt. DEKRA ist diese zusätzliche Lüftung dringend notwendig. Nach unseren geschlossenen Verträgen sind Änderungen aufgrund technischer, behördlicher, statischer etc. Notwendigkeiten zu akzeptieren.

[...] Vorab können wir Ihnen mitteilen, dass nach dem vorliegenden Plänen der Lichtschacht außerhalb Ihres Sondernutzungsrechts liegt."

Wir erkundigen uns bei der DEKRA und bei der Baurechtsbehörde. Ergebnis: Die DEKRA hat keine zusätzliche Lüftung gefordert, die Baurechtsbehörde hat keine Forderung der DEKRA in die Baugenehmigung übernommen.

Ebenfalls am 4.7. sendet uns die GSW eine Rechnung über die dritte Rate in Höhe von 60.000 Euro:

"Die Voraussetzungen für die Fälligkeit der dritten Kaufpreisrate sind lt. beiliegendem Bautenstandsbericht erfüllt. [...] Wir bitten Sie um Überweisung des Betrages bis spätestens 19. Juli 2005 [...]"

In beiliegendem Bautenstandsbericht wird uns die Fertigstellung der Gewerke Herstellung Dachflächen und Dachrinnen, Herstellung Rohinstallation Heizung, Sanitär und Elektro sowie Fenstereinbau einschl. Verglasung bestätigt. Die Baumaßnahme weise nach der durchgeführten Ortsbesichtigung den genannten Bautenstand auf.

Eine dreiste Behauptung wie das Foto belegt: Mit der Rohinstallation Sanitär und Heizung wurde in unserer Wohung noch gar nicht begonnen, die Wohnzimmerfenster fehlen.

Noch dreister ist allerdings die Tatsache, dass die Unterschrift unter dem Bautenstand vom 16.6.2005 datiert! Ein Telefonat mit dem unterzeichnenden Generalübernehmer, ergab, dass er die Bautenstandsberichte bereits vorab bei der GSW unterschrieben hat. Diese liegen dort offenbar in der Schublade und werden bei Bedarf an die Käufer verschickt, ohne dass die Baumaßnahmen vor Ort geprüft werden.

Wir schalten einen Anwalt ein.

Ausserdem verlangen wir von der GSW einen schriftlichen Widerruf der Rechnung. Während wir diesen Widerruf erhalten, zahlen die auswärtigen Käufer einer Wohnung im 2. Stock den Betrag und werden von der GSW auch nicht darauf hingewiesen, dass "durch ein bedauerliches Versehen [...] vorzeitig eine Kaufpreisanforderung zugeschickt" wurde, wie es in dem Schreiben an uns wachsweich heisst.

Wir stellen bei eigenen Recherchen auf dem Bauordnungs- und dem Grundbuchamt fest, dass der in unserem Kaufvertrag als SNR enthaltene Garten nachträglich um ca. 35 qm verkleinert wurde, ohne dass uns dies mitgeteilt wurde. Unser Rechtsanwalt kontaktiert den beurkundenden Notar Herrn Alfons Veit in Emmendingen, weist ihn daraufhin, dass er in der Änderung unseres Sondernutzungsrechtes eine Überschreitung der im Vertrag erteilten Reparaturvollmacht sieht und bittet ihn kurzfristig um eine Stellungnahme.

Ein weiteres Schreiben geht an die GSW.

Am 27. Juli antwortet die GSW: "[...] Hinsichtlich des Sondernutzungsrechts bitten wir noch um etwas Geduld, da die Angelegenheit nochmals überprüft werden muss, was auf Grund der urlaubsbedingten Abwesenheit im Moment nicht möglich ist.. Im nächsten Abschnitt erfahren wir, daß die angeblich "dringend notwendige Querlüftung der Tiefgarage [...] auch ohne diesen Schacht noch ausreichend" sei.

Von Notar Veit werden folgende bemerkenswerte Zeilen zu Papier gebracht:
"[...] Ich habe die Teilungserklärungsänderungen auf Veranlassung der Firma GSW vorgenommen. Ob und in welchem Umfang möglicherweise die Rechte Ihrer Mandanten beeinträchtigt wurden, vermag ich von hier aus nicht festzustellen."

Wir fragen uns, wo er diesen Brief verfasst hat, offensichtlich nicht in seinem Büro, denn dort sollten doch die notwendigen Unterlagen bereitliegen, die ihm in dieser Angelegenheit Klarheit verschaffen könnten.

August 2005

Nach mehreren mündlichen Hinweisen teilen wir dem Generalübernehmer und der GSW schriftlich mit, dass einige Wände unserer zukünftigen Wohnung durch mangelnde Abdichtung so nass sind, dass stellenweise Algenbewuchs zu sehen ist und bitten um Beseitung der Ursachen.

Die GSW antwortet umgehend, ein Herr Hessle werde sich mit uns in Verbindung setzen und ggf. einen Ortstermin mit uns vereinbaren.

Ende August wird uns mitgeteilt, dass die Wohnungsübergabe nunmehr am 24. Oktober stattfinden solle.

September 2005

Die Arbeiten auf der Baustelle gehen so gut wie nicht voran.

Am 20. September findet schliesslich ein Ortstermin mit Herrn Sans und Herrn Hessle statt. Am nächsten Tag erhalten wir ein Schreiben der GSW, in dem uns unter anderem zugesichert wird, dass die Abdichtung des Gebäudes im Laufe der nächsten Woche stattfinden werde. Hinsichtlich der defekten Balkonentwässerung werde "die Aussenwand bis zum Anschluss an die im Fertigteil eingelegte Entwässerungsleitung geöffnet [...]."

In der darauffolgenden Woche geschieht nichts.

Oktober 2005

Die GSW schreibt uns, dass der Übergabetermin zum 24. 10. "leider wiederum nicht eingehalten werden kann."

Bezüglich SNR scheint sich etwas zu tun, wir erhalten von der GSW eine Kopie eines Schreibens an Notar Veit, wonach sich ein Fehler "eingeschlichen" habe. Die GSW bittet Herrn Veit eine Korrektur zu veranlassen, woraufhin wir uns genötigt sehen, die GSW und Herrn Veit darüber aufzuklären, dass wir diesmal zu dem Sachverhalt befragt werden wollen, denn aus dem beigefügten Plan ist ersichtlich, dass die vermeintlich korrigierte Grenzziehung immer noch nicht korrekt ist sondern unserem SNR immerhin noch 8 qm abschneidet. Absicht oder Schlamperei?

Am 21. Oktober schreibt die GSW als Reaktion auf einen Brief unseres Rechtsanwaltes: "Die Abdichtungsarbeiten sind größtenteils bereits erfolgt" - welche wird leider nicht näher erläutert, um jene, die uns bereits vor einem Monat zugesagt wurden, scheint es sich nicht zu handeln...

(Foto aus Wohnung im 2. OG, Wand ist bis zu unserer Wohnung im EG durchnässt)

November 2005

Wir erhalten mal wieder eine Aufforderung zur Zahlung der dritten Kaufpreisrate. Im beiliegenden Bautenstandsbericht wird erneut die Herstellung von Dachflächen, Dachrinnen, Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro, sowie Fenstereinbau einschl. Verglasung bestätigt. Wir machen uns ungläubig auf zur Baustelle, um das nächtliche Wunder in Augenschein zu nehmen, das sich ereignet haben muss..., aber das Wunder von Ebnet existiert nur in den Schreiben der GSW, von Herstellung der Rohinstallation Heizung kann keine Rede sein und der Einbau der Fenster ist überaus mangelhaft und muss korrigiert werden. Was bewegt die GSW dazu, uns erneut mit einem verfrühten Bautenstandsbericht zur Zahlung von etlichen Zehntausend Euro bewegen zu wollen?

Der Generalübernehmer stellt die Arbeiten auf der Baustelle ein.

Wir stellen fest, dass sich im Dach bereits Schimmel befindet.

Die GSW übernimmt die Bauleitung. Wird nun alles besser, wie man uns verspricht?